中国房地产引发的经济危机与出路(转载)

庚来忠佶

　　一个房地产开发商告诉大家中国房价不能下跌的原因与潜藏的危机。
　　很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商，可是，事实上，开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位。一方面，他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受着政府和政府官员的盘剥；另一方面，还要忍受着消费者的各种指责，当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时，除了地价，我们要交六十四项行政性收费。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地说，如果这些收费减少一半，中国的房价至少降三分之一。为了少交或者免交某些费用，开发商必须想方设法拉关系走后门。我一直认为房价过高最大的问题，在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担。而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收，但是高税收最后转嫁到了购房者身上。中国最大的房地产商是谁？各级政府，它们利用手里的土地批租，然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用，等房子建好了，卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险，可是，各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目，只是和股票等玩意相比，它不会一夜之间让你血本无归而已。
　　作为一个房地产开发商，我真希望中国各级政府的官员不要自从数据去分析GDP的增加，而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。我一直想问他们一句话，你们政府认为用一个普通家庭20-30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子，正常吗？一套房子，首付掏空了上代人的积蓄，分期付款让这代人没有什么积蓄，这是哪个国家能干出来的事情？可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个，但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系，可是，那更多的是一种无奈。提高房价，使他们为了抵御政策风险和市场风险不得不做的自我保护。资金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流动资金的，没有流动资金，再大的企业也无法运作。所以对于开发商来说，他们更关注的是现金流，房子涨了当然好，可以赚得额外的利润，但是，你要明白一个楼盘的销售时间越长，对开发商本身越不利，只有傻瓜才会捂盘惜售，那要捂到什么时候才是个头？企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则，你如果硬要开发商要有良心，不能涨价，那我要说，这话你跟中国政府说最好。谁控制了土地，谁就控制了房价。所以，中国的房价不是控制在开发商手里而是控制在政府手里的，只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的，就像生意人所说的压货，你能压多少货？卖几十年？对有实力的房地产开发商来说，适当压一两块土地，保证公司开发的延续性，节约运营成本是完全必要的，压多了，谁有那么大的资金？有这个能力的只有政府！
　　房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了，尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。说个最简单的，某城市的地王，44亿的标价，土地面积1.3709万平方米，容积率4.8，总建筑面积6.58万平方米，楼面价就是6万多。也就是说，房子还没建，政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官，受贿原因全是那红线内外一米，或者容积率那零点几的小数！很多朋友都以为，开发商是想咋建就咋建，可是事实根本不是那么回事，国家政策在那里呢，土地竞拍就是一把刀，容积率又是二把刀，直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素，它的高低决定了房地产市场的走向。所以，一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑，他们不是少收点地价，而是加税，你说，这不是更加推动房价高企吗？
　　经常有朋友问我，一个平方米的房子的成本有多少？我告诉他，其实，直接成本很小，比如我这个项目，建筑成本大概在1850-2500之间。包括：土建，装饰，园林，水电！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基础；装饰部分80元/m2，包括外墙砖，入户门，栏杆和铝合金窗等；园林大概550元/m2；水电大概250元/m2，包括电缆，智能安装，及室外排水设施。 其实，要算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。 就说，那容积率吧，我要不是通过卿至泰把它提高了，就原来批的1.7，我根本赚不到什么钱。
　　说到这里，我不免又要罗嗦几句，说说什么是容积率。容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。可是，国家还有个规定，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。嘿嘿，要是都按这个来，在考虑到光照指数，开发商根本赚不到钱。所以，大家就各显神通提高容积率。关键是送多少钱。容积率相对真实的只有别墅。所以更加卖得死贵。放眼全国，无论哪里，开发商和规划局都在一起愚弄人民。当然其中的公关费很可观，但与房价利润相比实在是太划算了。 正因为容积率是可以托关系修改的，所以，没有哪个开发商会傻傻的按照既定好的容积率来开发。 我曾经跟卿至泰说过这样的话：“面粉涨价了，包子馒头能不涨？”他笑了，我也笑了。
　　大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候，谁也没有注意土地现价早已涨过房价的涨幅了。现在地方财政就是土地财政，地方政府拼命要卖土地赚钱，中央想控制都控制不了，你看现在全国各地哪个城市的城区面积都在不断蔓延。房价的高低有无标准。答：房价乃政府能够忍受的价格，房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。 我有时觉得政府官员真的是很蠢，一块地，如果作为住房用地来卖，那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是说政府这4-50年就收这么一次税。但如果作为工业用地，做厂房，做企业，那么政府可以年年向企业商家收税，所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法。但是，为什么他们还要买呢？因为一个地方的一届领导做多干五年，他做事只管这五年自己的财政收入，至于五年以后，他都不知道调到什么地方去了，所以，一届又一届政府是只管现在不管将来啊！
　　现在最搞笑的还是那个招挂拍制度。据说这个制度是向香港学习的，可是人家那是民主社会，法律多健全啊？可是在内地，这制度一出台就为政府官员游戏法律提供了更多的空间。没实行这个制度以前买土地，一般只需要出个10来万撑死100来万忽悠贿赂一下国土局的实权人士乃至一把手，那么土地譬如说本来价值1000万的土地，一把手银子捞足大笔一挥也许2，300万就搞到手了，反正都是公家的地。而现在呢？实行的正规的招拍挂，一般人就不大敢便宜卖了，你要敢这样做，不是下台也得双规，官员们心里也是有点忌惮的。
　　那么，价值1000万的土地可能就的掏出1500万银子才能摆得平，即使你有关系后台够硬那么最少也得7、800万才能堵上众人的嘴巴。因为能够搞房地产资质，能拿到土地的老板哪个是没有后台的，哪个是后台不硬的？你以关系拿到了，那我拿不到我可以利用我的关系在后面捅你一刀还可以名正言顺的把你身后的后台给拉下马。所以土地这块上多出来的价格是谁来承担？当然是羊毛出在羊身上。开发商不可能善良到自掏腰包，当然的把房价抬上去。 制度是决定资源分配的根本原则，可笑某些人还在寄希望于宏观调控，根本的原则不调，怎么调都是空调！
　　我问过一个规划局长，“作为一个规划局的局长，你从你的角度说说，政府能不能暂时不卖地？”
　　他笑着说：“不卖地，哪里来钱养活那些公务员？” 在房地产行业，对于地产商追求高回报大家不能有过多指责，因为逐利是企业的本能。大家应该关心的是，一些地方政府特别是个别贪官不顾国家的一系列制度规范，为了自己的一己私利，他们凭什么滥用公权利？用公权利牟利呢？在地方政府政绩观的支配下，特别是一些官员在金钱诱惑下，都能想出应对、变通的对策。
　　比如说：招拍挂制度，很轻易地就被地方政府架空，当做摆设。另一方面，对于土地的违法行为，恫吓的多，实际上处理过软。国家确实处理了一批土地违法者，但是，轻描淡写地给省级干部、主管领导一个处分，起不了太大作用。一些受处分的领导干部，不但毫发无损，有些官帽子还越戴越大呢。 以前我只是一个搞建筑的，现在做上了房地产，干什么吆喝什么，我现在就不得不研究国家关于房地产的有关政策，就不能不千方百计地和对我有用的各级部门官员打交道。
　　作为一个做房地产的商人，我的脑子里一直有一个声音：“一套房子会压垮中国。” 为什么这么讲？因为我开始加入房地产行业的时候，正值香港经历亚洲金融风暴不久，香港很多老百姓正经历负资产的风暴。什么是负资产呢？我现在简单说一下：房价一旦提高，你要它降那是非常困难的，为什么？因为银行跟房价捆在一起呢，房价一旦升高，你买房子，如果你要做贷款，是不是要以市值做贷款？肯定不是拿净值做贷款吧？得，这就出现了问题，一旦房价大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亚洲金融危机，当时100万的房子只剩40万的价值，可是你的贷款是七成，也就是，这时候你借了银行70万，可是房子现在的价值只有40万！现在，你把房子卖掉还给银行，你还欠银行30万，这时候，你应该怎么做呢？你应该不还了，把房子给银行算了，我何必再赔30万呢。可是，香港老百姓当时并没有把房子给银行，为什么？因为香港有很完整的信用体系，你一旦把房子给银行，你的信用就完了，以后你找工作、创业、纳税甚至生活都会出现问题，你不能拥有私家车，不能到高级消费场所等等。所以，香港老百姓没有办法，只好硬抗着。
　　可是，中国大陆就不同啦，因为没有完整的信用体系和社会保障体系，如果出现了负资产，老百姓立刻就会把房子扔给银行，那时候，比亚洲金融风暴和美国次贷危机的金融风暴马上就席卷全国，中国经济马上就到退三十年。 所以，很多朋友总寄希望于宏观调控，认为国家出了重拳房地产价格就会降下来，可是，你不明白，中央可明白宏观调控政策所带来的金融风险以及把金融机构搭上去的银行风险呢。 再说，各地方政府能让房价下来吗？房价一下来，GDP立刻就降好多个百分点，政绩怎么算？税收怎么收？地方财政怎么来钱？银行坏账是不是又要超过国际标准若干个百分点？
　　但是，不宏观调控好不好？也不行，那就是第二个日本泡沫。二者泡沫就会造成经济过热，物价上涨，通货膨胀，企业运营成本提高。所以，还要调控，而调控的主要手段就是紧缩银根，提高利率，而这样的做法作打得一个恶果就是叫制造业赚不到钱，使得制造业老板把钱从制造业抽出来投入股市、房市从而使泡沫越来越大。
　　这不是似乎进入了一个怪圈？永远也解决不了问题？老百姓就要坐等灾难的到来而无能为力？其实有办法，这办法就是让这房价高企的始作俑者放弃对房价的操控。
　　大家知道，房地产项目，立项到开工，一直到峻工验收合格包括期间的销售等等环节，每一个环节都有政府的影子，就连最后的房地产交易中心，那本来应该是个类似市场之类的东西吧？那也是国土局下属的事业单位。
　　大家知道只要有政府影子的地方就一定有滥用职权，而滥用职权就意味着腐败，而这样也就提高了交易成本。所以，让政府推出这些所谓的监管，或者减少监管，或者公开监管，都会让房地产市场减少腐败，减少成本，最主要的就是那么行政性的收费项目能不能取消呢？我就不明白一件事，在房地产项目的建设过程中你收了建筑公司的税、验收合格以后你又收了房地产公司的税、交易过程中你又收了房地产公司和买房者双方的税，这些税不就是用来支付你那些行政机构的费用的吗？你政府为什么还要重新再收一遍呢？
　　分析：房价的上涨是地方政府为求政绩罔顾中国经济安全发展与中央政府的监督不力引起的综合性后果，房地产开发商与中介不过是借机获利的小小角色。根据经济理论，一个产品所投入的劳动力是一定的，价值是一定的。若然一个产品被附加虚拟价值过高，购买者是不会买单，自然会选择其他替代品，这是竞争的好处。因众多商品有竞争，因此商品的价格能保持一定水平，这种市场调节机制有些人称为看不见的手，作为消费者，也有权选择购买与否，也注定了商品的优胜略汰的市场格局。但是，房子不同，属于硬性购买品，是必须流通的产品，这决定了房子的特殊性。这意味着，不论房价多高，人是必须要买来居住成家。房价过高，威胁大部分成家人士必须依靠银行贷款实现。我们知道，经济的发展得益于商品的正常交换，货币的正常流通，若货币流通速度越来越高速则表示经济欣欣向荣，否则经济越陷低迷。国家实现货币流通大部分依靠的是银行，银行作为货币流通的转换点，是国家进行货币管理的主要参考。问题是，银行是一个企业，企业是以盈利为目的机构，也即是银行放贷盈利。开发商盖房子的巨大资金成本来自银行放贷的巨大储蓄资金，将盖好的房子出售，回笼资金还贷盈利。这种套路在中国房地产开发商上是司空见惯，可以说是正常不过，改革开放以来都是这样盖楼的。但是，若然开发商盖起来的房子，大部分人没有能力购买，结果如何？没错，开发商的资金无法回笼盈利，而银行无法收回借款。银行的钱都被压在在房子上，而银行的钱来源于人民的储蓄，而人是必须要购买房子成家的需要，因此也需要向银行贷款购房。这就造成银行资金的流通压力，银行的钱是有限的，而银行的钱被绑架在房子的虚拟价值上。目前，不但政府为政绩GDP高价卖地所造的虚拟价值，还由于房地产刚性需求买卖的暴利，吸引大量的资金炒楼，这些大量的资金也源自银行，进一步将房子的虚拟价值推高。就如滚雪球般，银行的资金越来越多地被绑架在房子的虚拟价值上，并且是越来越难回收的资金。国家为了稳定国内货物流通，必须要为货物价值印制货币，但是大部分货币被绑在房价上，掏走了市场上的货币。为了让货物在市场上得到流通，不得不加印货币保证，因此，通货膨胀是避免不了的。而且，加印出来的货币，又被人投资到房地产的虚拟价值上套利。政府又为保证市场货物流通而继续印货币，货币继续贬值，可见这是一个死亡的循环，是让一个国家经济走向衰亡的循环。这样下去，只有两个结果。
　　一：国家不断为房产虚拟价值而印钱，造成货币大量贬值，并且持续地贬值下去，最终造成经济危机。
　　（目前中国的经济发展趋势，今后通货膨胀将继续下去。企业的生存将越来越难，直到倒闭，而人民因通货膨胀，购买力大幅下降，社会货物流通越来越慢，经济持续低迷。）
　　因此，中国的经济危机来临前大致分为三个阶段：
　　前期，政府不断印钱，造成通货膨胀，人为了保证基本生活，减少消费，储蓄在银行做日后生活保障。企业生产出来的产品开始很难被人消费掉，造成企业资金回收困难，运营艰难，直到出现资金断裂而倒闭，或企业家放弃运营转投资金房地产。
　　现象为：人消费意欲低，销售业开始低迷，各条商业街人迹希少，销售业压力日益增大。企业的产品销售难，资金回笼慢，企业出现资金周转开始困难，压力开始增大。
　　中期：由于工厂的生存艰难，许多企业家不再继续下去，工厂一间接着一间倒闭。企业家将剩下的资金投入高回报的房产业上，借着硬性流通的房子进行套利。房价因此再次被推高。人为了成家立室，将银行的积蓄投放在购房还贷上，但是因为房价太高，大部分人无能力购买。因此，出现一个现象：工厂一间接着一间荒废或倒闭，楼房不断地建造，但大部分无法销售出去，城市夜景出现住宅楼一片漆黑的景象，各地不约而同地出现空城，有房无人住，有人无房住的情况普遍。银行的钱继续被投放在房产上而无法收回资金。银行资金运营开始有压力。
　　后期：货币继续贬值，房价继续上涨。房价上涨的暴利，社会资金继续被投放在房产上。现象：销售业全面低迷，负债经营，企业工厂倒闭速度加快，房价继续被推高。大量的房产无法被消费掉，全面积压。银行绝大部分的资金被房产绑架，无钱为市场流通。最终爆发，经济全面瘫痪，市场上的产品无法销售，销售业全面倒闭，产品无法销售，企业工厂全面倒闭，银行的资金被掏空，只剩下大量高虚拟价值的空置楼房。人因无工作单位，全面失业，社会开始动荡，经济危机全面爆发。
　　二：国家不再为房价印钱，银行的钱越来越多地被拿在房价上压着，行内的钱越来越缺，直到无钱流通，所有工商业因缺资金周转开始出现问题，人们开始很难从银行拿钱购买产品，产品开始难以售出，货物流通越来越慢，各行各业开始全面亏损，银行坏账开始大量增多，中国经济渐渐地趋向瘫痪 。
　　危机的产生必有其根源，没有解决不了的危机，只有不愿意去解决的人。
　　那么究竟拿什么出来拯救中国的经济困局呢？答案很简单，但是需要一个很漫长的过程，前提是政府要放弃将GDP增长依靠房产上，毕竟，房价的高企就是因为完成GDP的政绩，被地方政府全面提高地皮的虚拟价值而生。因此为了政绩，罔顾国家经济安全发展是不值得提倡，一旦经济危机爆发，中国乃至世界都要面临灾难。
　　解决办法，解套房地产上被套的大量资金，让积压在房产的货币回流到市场上来，让房价回到正常的水平，让货币正常流通。
　　如果做到？为了让各位知识人士能轻易理解这个原理。我先说一个游戏，让大家想办法解决。
　　山上有条很小的河流，这条河流流经的区域很大，满足很多地方的需求。有一天，地方官为了让身处的地方有更多的水喝，发展更好，便挖了一个很大的池塘，引导水流入池塘里。问题来了，水量是一定的，由于大量的水被引入一个池塘，导致其他区域的人不够水用，甚至没水用。受影响的人都很生气，于是纷纷为了能有水用各自挖了一个很大的池塘来争夺水资源，为了抢夺更多，各个地方的人，越挖越多，越挖越大。很快河流的流经区域越来越小，大部分的水被人为引入池塘。而非常需要水的森林，部分农田与动物等均因为缺水用而出现各种问题，有些森林或农田因缺水而荒废。大家都意识到问题的严重性，挖池塘虽然是能让人多用水，但是对整个社会与生态影响太大，甚至影响每个人的生存。问：如何解决目前困局，让所有的区域能用到水，享受水资源，而无一受影响？
　　这个比喻很简答，相信大家都能明白，水比喻社会流通的货币，各个区域比喻社会工商业，地方官比喻中国地方政府，池塘比喻房产，现在的池塘越来越大，导致的各种问题。很多人都知道答案很简单，就是每个人都不去挖池塘，让河流恢复当初的流路，让各个区域享受水资源，所有问题就迎刃而解。
　　问题解决方法一：不让水流入池塘，堵住水流入池塘。正如目前政府在做的，各种堵截，试图把钱堵在房产外。各种房产征税，二手房交易税不断提高。结果当然无效，因为水是往低处流，不管你怎样堵，水依旧流入池塘，因为池塘很深。
　　问题解决办法二：立即把池塘埋了，这好像行得通，但是会产生一个很严重的问题，一旦把所有池塘埋了，水就会溢出把很多地方给淹了，造成很大的问题。因此，池塘虽然一定要埋，但是不能立刻埋了。
　　问题解决办法三：先暂停地方官继续挖池塘（停止开发房产），然后慢慢地引导池塘的水流出去并慢慢地填埋池塘，一步一步地不断施工，让池塘渐渐缩小，直到消失。很显然这个办法是最好的，没有任何负面的影响。
　　解决问题办法三，实施的条件：
　　一，必须有一个高度指挥的机构存在，统一所有地方官的行动，进行施工。
　　二，所有地方官必须听从指挥命令，进行施工，绝不允许阳奉阴违。
　　三，要根据地方的池塘制定相应的计划，如何更好地引导水流出池塘。
　　四，必须要为缺水的区域挖水渠，引导水救济相应的区域。
　　五，引导大众相信并配合支持施工，实现高度指挥作用。
　　解决办法的思路下来了，接着如果利用现有条件做到，房价调下来呢？
　　为什么大多数商品的价格虚高不了，唯独房子？
　　因为商品有竞争，例如汽车，由于汽车属于交通工具，替代品多（摩托车，公交车等），竞争品也多（汽车公司多，种类多，选择多），因此若某品牌汽车质量价格不能让消费者接受，那么就会被淘汰。这种优胜略汰的机制，是市场的自动调节，一只看不见的手。
　　既然市场存在那么一种机制，我们就利用这只看不见的手，调低房价，恢复正常水平。
　　在解决问题之前，再次整理问题产生的根源何在，房子的虚拟价值哪里来？
　　一，房地产开发商需要向政府购买地皮，政府高价将地皮卖给房产商。
　　（由于政府需要完成政绩，地皮价值被提高一大部分，到房子建好销售的时候，价格自然虚高了一大部分，这是最大的虚拟价值来源）
　　二，房地产开发商向政府纳的税。
　　(地方政府为了提高财政收入，向房地产开发商征收各种高额税费，这些税费最终落在房子的价格上，造成一部分的虚拟价值)
　　三，由于房子的特殊性，硬性流通。许多人士借机炒楼，房价被炒高。
　　（获利是商业的最根本出发点，市场形势如此，多数人借机获利罢了。）
　　从以上三点来说，房价的虚高，最大责任人便是政府。然而，若然为了政绩导致整个国家经济崩溃倒退，这绝对是得不尝试的。我记得尊敬的朱总说过（作为一个对经济有卓见的昔日领导人，他看得出前因后果），房价的虚高，是因为政策的错误。政策错在哪里？政府的财政收入来源广泛，社会的每一种商品生产与交易，均有税收。因此，提高人民收入，促进工商业繁荣，巨额的纳税收入便源源不断，是政府财政收入的最有力保障，就像播种一样，最后收入巨大，促进商业繁荣是个缓慢的过程，需要政府一点一点为企业人民引导铺路，并且提高地方人民的收入，从而实现工商业繁荣，商品交易速度加快便是繁荣的标志（可以参考银行民企商业交易量）。对于地方政府来说，为了尽快完成任务，显然，依靠卖地皮实现财政收入比较快速一些，因此，在土地无监管的情况下，政府不断的卖地皮，征收高额的房产税，完成政绩，完全忽视市场工商业。我们看到，自07年以来，几乎所有地方政府都是这样做，那几年也是中国发展最快的时候，也为中国经济埋下定时炸弹，最终导致中国目前高房价，工商业一片低迷，货品贬值，人民收入不高，失业率高，社会犯罪率上升，人民怨声大，对政府不信任的世态格局。（社会失业率，犯罪率，未婚率不断上升便是危机的加剧的现象）
   
   
   
   
   
   
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